قوانین و ضوابط ساخت بام سبز
تاکید بر بالابردن شاخص های سلامت یکی از مهمترین دستور العمل های توسعه کلان شهرهاست. گسترش فضای سبز بلند مرتبه (روف گاردن) با کاهش آلودگی هوا، جذب آلاینده ها، حفظ منابع آبی و سلامت روانی مردم تاثیر چشمگیری بر این شاخص دارد. به خصوص که برآورد هزینه/فایده بلند مدت آن بسیار مقرون به صرفه است. اما پیش نیاز این توسعه، تصویب قوانین و ضوابط ساخت بام سبز است. تدوین دستورالعمل های اجرایی برای سازه های سبز جدید باید در دستورالعمل نظام ساخت و ساز شهری قرار بگیرد. برای آشنایی بیشتر در ادامه با اسپینگر ( espinger ) همراه باشد.
در کشورهای پیشرفته سالهاست که بر استفاده از انرژی های پاک و توجه به محیط زیست تاکید می شود. به همین دلیل ساخت روف گاردن به عنوان یک دستورالعمل اجرایی در برنامه ریزی شهری گنجانده شده است. به طور مثال در آلمان حدود ۱۰ درصد از خانه ها دارای روف گاردن هستند و یا در شهر توکیو ساختمان های جدید با متراژ بالای ۱۰۰۰ متر مربع، باید ۲۰ درصد سطح بام را به فضای سبز اختصاص دهند.
برای مطالعه بیشتر درباره روف گاردن می توانید مقاله ” روف گاردن چیست؟ “ را مطالعه نمایید.
قوانین تشویقی ساخت روف گاردن چیست؟
با وجود سابقه بالای ساخت بام سبز در دنیا، این تکنیک در دهه های اخیر به صورت جدی در ایران مطرح شده است. شهرداری تهران به عنوان مرجع اصلی قوانین شهرسازی از دهه ۱۳۸۰ شروع به معرفی و تبلیغ در راستای توسعه سازه های سبز جدید کرد. و از آنجاییکه بالا بردن سرانه فضای سبز خصوصی یکی از گزینه های مهم در افزایش فضای سبز بود، قوانین تشویقی برای آن در نظر گرفته شد. که از جمله آنها دریافت عوارض کمتر، افزایش تراکم ساخت و مشوقهای مالیاتی بود.
با وجود قوانین تشویقی، قوانین دقیق و مدونی درباره ساخت و ساز بام باغ ها هنوز تدوین نشده است. پیرو شهرداری تهران، شهرداری های سایر کلان شهرهای بزرگ به صورت منطقه ای اقدام به تصویب قوانین تشویقی و ضوابط ساخت بام سبز کرده اند. به طور مثال شهرداری شیراز در سال ۱۳۹۳ و شهرداری مشهد در سال ۱۳۹۱ این مصوبات را اعلام کرده اند. در حال حاضر تقریبا همه کلان شهرهای ایران دستورالعمل مصوب در مورد بام سبز را ابلاغ کرده ، و یا تصویب آن را در دستور کار خود قرارداده اند.
مجوز ساخت بام سبز چیست؟
دریافت مجوز ساخت بام سبز یکی از بخش های جدید در پروانه های ساختمانی است. در حال حاضر طرح بام سبز در روند گرفتن پروانه ساخت، باید به تایید شهرداری برسد، و درصوتیکه مجوز ساخت مربوط به قبل باشد، برگه دستور ساخت روف گاردن می تواند با مراجعه به شهرداری گرفته شده، و به پروانه ساخت صادر شده اضافه گردد. در این بررسی فنی باید علاوه بر مقاومت سازه ساختمان در برابر اضافه بار ناشی از اجرای روف گاردن ، نقشه های الکتریکال و مکانیکال نیز برای تاسیسات روی بام و فضای سبز طراحی و بازبینی شوند. ضمن آنکه بام سبز مانعی در تاسیسات یا خدمات شهرداری ایجاد نکرده باشد، و امنیت ساختمان را کاهش ندهد.
علاوه بر قوانین کلی ارائه شده،سازمان برنامه و بودجه کشور در سال ۱۳۹۸ ، کتابچه ای را با عنوان راهنماي طراحي و اجراي بام هاي سبز منشر نمود که به عنوان اولین راهنمای رسمی ساخت بام سبز ارائه شده است. و در آن عناوین مختلفی مانند تعریف بام سبز، الزامات اجرایی و الزامات محیطی در بخش های مختلف شرح داده شده.
بر اساس موارد فوق برای دریافت ضوابط ساخت و ساز بام سبز در هر شهر و دریافت مجوز، می توان به شهرداری یا نظام مهندسی آن شهر مراجعه نموده و از قوانین تشویقی نیز برخوردار گردید. در ادامه به عنوان نمونه بخشی از قوانین تشویقی بام سبز مربوط به شهرداری شیراز و مشهد ذکر شده است.
قوانین تشویقی ساخت بام سبز (شهرداری شیراز)
در مجموعه قوانین، مقررات و مصوبات مربوط به محاسبه عوارض شهرداری شیراز سال ۱۳۹۳ بام سبز معرفی شده است. فصل بیست و یکم این مجموعه با عنوان بام سبز، علاوه بر ارائه تعریف مشخص برای بام سبز دستورالعمل های اجرایی را نیز عنوان می کند که در آن حداقل های ساخت، ارائه نقشه های فنی، عناوین نظارت شهرداری و نکات مربوط به اخذ پروانه و پایان کار به صورت کلی وجود دارد. در ادامه، بند ۱۵ این مصوبه ،که با موضوع عناوین تشویقی در ساخت بام سبز تدوین شده است را می توانید مطالعه نمایید.
بند ۱۵
جهت تشویق و افزایش انگیزه ساخت بام سبز و افزایش سرانه فضای سبز شهر، شهرداری اختیار دارد تا در صورت حصول شرایط بند ۱۳ (شرایطی که حداقل های تامین فضای سبز را رعایت می کند، مثلا در هر ۴۰ متر مربع باید ۲ درخت کاشته شود) نسبت به اعطای تشویق های زیر اقدام نماید:
الف)
به ازای هر متر مربع فضای سبز (مازاد بر ۴۰% فضای سبز بند ۱۳ الف)، با مشخصات اجرائی مورد تایید شهرداری، برای ساختمان هایی که در حال اخذ پروانه ساختمانی هستند، تراکم مجاز ساختمانی به شرح زیر قابل افزایش خواهد بود:
- الف-۱- در صورت اجرای هر متر مربع فضای سبز گسترده (مازاد بر ۴۰% فضای سبز اجباری) طبق ضوابط اجرایی مورد تایید شهرداری، ۱ متر مربع به تراکم مجاز با اخذ عوارض قانونی افزوده شود.
- الف-۲- در صورت اجرای هر متر مربع فضای سبز نیمه فشرده (مازاد بر ۴۰% فضای سبز اجباری) طبق ضوابط اجرایی مورد تایید شهرداری، ۲ متر مربع به تراکم مجاز با اخذ عوارض قانونی افزوده شود.
- الف-۳- در صورت اجرای هر متر مربع فضای سبز فشرده (مازاد بر ۴۰% فضای سبز اجباری) طبق ضوابط اجرایی مورد تایید شهرداری، ۳ متر مربع به تراکم مجاز با اخذ عوارض قانونی افزوده شود.
تبصره: اضافه تراکم ذکر شده در بند ۱۴-الف میتواند حداکثر تا ۱۰% در هر طبقه با در نظر گرفتن پیش آمدگی مجاز در طرفین پلاک و رعایت حقوق مجاورین به اجرا درآید. در صورتی که ۱۰% مساحت ذکر شده در هر طبقه، جوابگوی تراکم مازاد مورد نیاز نباشد، امکان اضافه کردن حداکثر یک طبقه به اندازه تراکم مورد نیاز حاصل از تشویق، با رعایت فاصله از لبه ی بام مشرف به فضای باز و معبر وجود خواهد داشت.
ب)
به میزان ۳۰% مساحت مفید بام، نسبت به اعطای تراکم در یک طبقه اضافه در جهت ساخت کاربریهای مرتبط با بام سبز (غیر مسکونی) نظیر سالن اجتماعات، سالن ورزشی و… بر روی بام با اخذ عوارض قانونی و نیز فاصله گرفتن از لبه های بام، در سمت معبر و فضای باز و نیز رعایت تمام اصول و ضوابط سازهای و اجرایی اقدام گردد.
ج)
جهت تشویق و افزایش انگیزه ساخت بام سبز، متقاضی میتواند نسبت به کسر فضای باز ساختمانی، به ازای هر واحد حداکثر پنج متر، به شرط اجرای سه برابر فضای سبز در بام با مشخصات اجرایی مورد تایید شهرداری اقدام نماید.
د)
به ازای اختصاص هر متر مربع فضای سبز در بام، مازاد بر ۴۰% سبز بند ۱۳-الف، طبق جدول زیر از هزینه تراکم کل ساختمان (در صورت وجود) کسر شود:
| ۴۰ | ۵۰ | ۶۰ | ۷۰ | ۸۰ | ۹۰ | ۱۰۰ | درصد فضای سبز از سطح خالص پشت بام |
| ۰ | ۱۰ | ۲۰ | ۳۰ | ۴۰ | ۵۰ | ۶۰ | درصد کاهش هزینه تراکم ساختمانی |
موارد تشویق در موردهای الف، ب، ج و د، برای ساختمانهای موجود (آن دسته از ساختمانهایی که پروانه ساختمانی و یا پایان کار را قبل از درخواست اجرای بام سبز اخذ کردهاند) در صورت حصول شرایط اجرایی، سازهای و ضابطهای قابل اجرا خواهد بود.در صورتی که شرایط بنا برای اخذ تشویقها مهیا نباشد و مالک بنا نسبت به اجرای بام سبز اقدام کرده باشد و در صورت حصول تمام شروط، شهرداری می تواند نسبت به پرداخت تشویق به صورت اعتبار اقدام نموده و با قید کردن در پایان کار ساختمان و یا گواهینامه هایی با ذکر مبلغ تشویق، که در آن زمان به متقاضی بام سبز تعلق می گیرد، اقدام کند.
شایان ذکر است این تشویق برای بناهای موجود و یا در حال ساخت که در آن بام سبز اجرا شده باشد و وفق ضوابط و نقشه های مصوب باشد، در زمان تجدید بنا و یا اضافه بنا قابل استفاده بوده و در زمان اخذ پروانه بنای آتی الاحداث لحاظ خواهد شد.
قوانین تشویقی ساخت بام سبز در مشهد
شهرداری مشهد در سال ۹۱ به منظور ایجاد و توسعه فضای سبز برای اجرای حداکثر ۲۰۰۰ مترمربع بام سبز، اقدام به تدوین طرحی با عنوان تسهیلات تشویقی و حمایتی در احداث بام سبز نموده و ضمن ارائه تعریف های کلی، روش محاسبه تسهیلات را نیز معرفی کرد. به طوریکه این میزان با توجه به مساحت کل بام، مساحت فضای سبز ایجاد شده و ضریب تناسبی که سازمان معرفی کرده بود، تعیین می شد. بر این اساس هزینه اجرایی هر متر مربع باغ بام Extensive و Semi-intensive برای سال۹۰ و ۹۱ برابر با ۱,۵۰۰,۰۰۰ ریال برآورد گردید که برای شهروندان در سال ۹۰ و ۹۱ به ازای هر مترمربع مبلغ ۴۰۰٫۰۰۰ ریال قابل پرداخت بود. برای دیدن متن کامل این مصوبه به لینک زیر مراجعه نمایید .
طرح تسهیلات تشویقی و حمایتی در احداث بام سبز تدوین شده توسط شهرداری مشهد.
برخی پروژه های اجرا شده
آدرس: تهران – نیاوران
تاریخ اجرای پروژه: ۱۳۹۳
معمار: مهندس عضدی فر
مساحت پروژه: ۱۸۰ متر مربع
آدرس: قم
تاریخ اجرای پروژه: ۱۳۹۱
نوع پروژه: مسکونی
مساحت پروژه: ۱۶۰ متر مربع
روف گاردن محوطه جنوبی ایرانمال
آدرس: تهران
تاریخ اجرای پروژه: 1397
نوع پروژه: تجاری - تفریحی
مساحت پروژه: 2000 متر مربع
سلام برای ایجاد روف گاردن در پشت بام، شهرداری قوانین خاصی در نظر گرفته؟
با سلام . در ساختمان های ساخته شده و قدیمی خیر. در ساختمان های جدید و در حال ساخت اجرای روف گاردن نیاز به مجوز دارد. با این وجود قوانین آن به صورت منطقه ای توسط شهرداری مرکز هر استان تهیه و اعلام می شود. که باید از همان شهرداری استعلام گردد.
سلام مرسی از توضیحات کاملی که ارائه می دید. من قصد ایجاد روف گاردن داشتم، چطور می تونم از خدمات شما استفاده کنم؟
با سلام. سپاس از حسن توجه شما.
برای استفاده از خدمات شرکت، با داشتن اطلاعات اولیه شامل نوع پروژه، متراژ / پلان و درخواست های مد نظر با مشاوران شرکت اسپینگر تماس بگیرید.
شماره تماس :
۰۲۱۸۶۰۹۱۳۹۴
۰۹۱۲۰۹۵۶۵۴۱
سلام ممنون از مطالب مفیدی که قرار دادید. به من در انتخاب روف گاردن مناسب خیلی کمک کرد.
با سلام. سپاس از حسن توجه شما.
سلام قوانین شهرداری برای اجرا روف گاردن ها و بام سبز در همه شهرها یکی هست؟
با سلام. کلیات قوانین اجرایی یکی است. اما در شهرهای مختلف بر اساس نوع اقلیم ممکنن است استانداردهای اجرایی تفاوت داشته باشد.
علاوه بر آن مشوق های مالیاتی، افزایش تراکم و غیره نیز در هر شهرداری می تواند به شکل مستقل تعیین شود. همه این موارد در هنگام دریافت پروانه ساخت اعلام خواهد شد.
ساختمون خیلی قدیمی داریم ولی تصمیم داریم روف گاردن ایجاد کنیم براش باید قبلش بازسازی بشه؟
با سلام. برای ساخت روف گاردن در ساختمان قدیمی باید سقف ساختمان از نظر مقاومت سازه و ایزولاسیون حتما بررسی شود. و در صورت نبود شرایط مناسب کاملا بازسازی و مقاوم سازی گردد.
سلام برای یه محیط ۶ متری میخواستم روف گاردن و چمن مصنوعی درست کنم هزینه به چه صورته
با سلام. برای اطلاع از هزینه تهیه متریال و اجرا می تواند با همکاران شرکت اسپینگر تماس بگیرید.
۰۲۱۸۶۰۹۱۳۹۴
۰۹۱۲۰۹۵۶۵۴۱
سلام برای ساختن بام سبز باید مجوز داشته باشیم و اینکه اگر اره باید از کجا تهیه کنیم
با سلام.
برای ساختمان های درحال ساخت، مجوز همراه با پروانه ساخت از شهرداری دریافت می شود.
اما برای ساختمان های ساخته شده و قدیمی نیاز به مجور نیست . و تنها باید رضایت کتبی تمامی ساکنین را داشته باشید.
سلام . برای اطلاع از قوانین جدید روف گاردن به کجا مراجعه کنیم؟
با سلام. نزدیک ترین مرجع برای اطلاع از جدیدترین قوانین ساخت روف گاردن، شهرداری و سازمان نظام مهندسی ساختمان شهر محل پروژه است.
با این وجود بعضی از آخرین قوانین در سایت نظام مهندسی، شهرداری ، سازمان برنامه و بودجه یا مقررات ملی ساختمان نیز ارائه می شود.
آیا از خاک معمولی در روف گاردن می توان استفاده نمود ؟ از چه نوع خاكي براي پشت بام سبز استفاده مي كنيد؟
با سلام. خیر. استفاده از خاک معمولی در بام به هیچ وجه مناسب نیست. زیرا علاوه بر وارد کردن بار وزنی بسیار بالا از نظر مواد غذایی فقیر است.
ترکیب خاک مناسب بام سبز سبک، غنی و مناسب رشد گیاهان علفی و کوتاه است. وزن حجمی این خاک کمتر از وزن حجمی خاک روف گاردن خواهد بود.
سلام من کارها و پروژه هاتون رو دیدم خیلی عالی کار کردین موفق باشین
با سلام و سپاس از حسن نظر شما
برای ساخت روف گاردن باید مجوز بگیریم؟
با سلام. برای ساختمان های در حال ساخت و جدید نیاز است. مجوز ساخت همراه با پروانه ساخت و تایید نقشه ها صادر می شود.
سلام خسته نباشید ما تو ساختمون قصد داریم روف گاردن ایجاد کنیم باید تمام همسایه ها با این موضوع موافق باشن؟واینکه قوانین خاصی در این مورد هست
با سلام. بله. بام ساختمان بخشی از مشاع عمومی است. و باید تمامی ساکنین به صورت کتبی با هر گونه تغییری در آن موافقت کنند.
در غیر این صورت از طریق شکایت قابل پیگیری خواهد بود.
آيا امكان نشت آب و رطوبت به سقف در روف گاردن وجود دارد؟لایه بندی چه مشخصاتی باید داشته باشد؟
با سلام . در صورت اجرای درست عایق بندی هیچگونه نشت آب و رطوبت ایجاد نمی شود. ویژگی های لایه بندی خوب انعطاف پذیری بالا، قابلیت خوب اتصال به یکدیگر، ضخامت کافی، مقاومت بار وزنی و مقاومت در برابر سوراخ شدگی است. لایه های محافظ نمدی در بالا و پایین عایق نیز کمک زیادی به محافظت از آن می کنند. اما یکی از مهمترین نکات یک عایق خوب اجرای درست و حرفه ای آن است. که حتما باید به مجریان با تجربه سپرده شود.
برای اطلاعات بیشتر در این مورد می توانید با همکاران ما در اسپینگر تماس بگیرید.
۰۲۱۸۶۰۹۱۳۹۴
۰۹۱۲۰۹۵۶۵۴۱
سلام اگر اجرا روف گاردن بدون مجوز ساخته بشه باید خسارت پرداخت بشه؟
با سلام. بله. در صورت اطلاع شهرداری و یا شکایت همسایگان این موضوع از طریق مراجع قضایی پیگیری می شود.
که علاوه بر تخریب آن ، جریمه مالی برای این تخلف نیز تعیین می شود.
سلام اگر تمام اهالی ساختمان با ایجاد روف گاردن موافق نباشن باید صرف نظر کنیم؟و اینکه برای اطلاع از قیمت ها از اطلاع پیدا کنم
با سلام.
برای اجرای روف گاردن رضایت کتبی تمامی ساکنین الزامی است. در غیر این صورت به عنوان دخل و تصرف در مشاع عمومی، امکان شکایت و پیگیری آن از مراجع قانونی وجود خواهد داشت.
برای اطلاع از قیمت و مشاوره می توانید با همکاران شرکت اسپینگر تماس بگیرید.
۰۲۱۸۶۰۹۱۳۹۴
۰۹۱۲۰۹۵۶۵۴۱